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virgin el 07/07/2006 - 20:20 nos informa:

CONTRATO: DUDAS CON CLÁUSULAS

Popularidad: lecturas 4751 y comentarios 8



Wenas.....

1ª duda: El contrato dice "prohibición de transmitir intervivos la vivienda dentro de los 5 años siguientes a la firma del presente contrato" ¿?¿?¿?¿¿Qué significa?? Creo pero no estoy segura, que no se pueden modificar las escrituras durante ese tiempo para incluir, por ejemplo, a tu pareja. Si alguien lo sabe pls. que lo diga.

2ª duda.  
2.- Derecho de venta o transmisiónp referente (salvo expresa renuncia) a favor de EMGIASA y/o del Ilmo. Ayuntamiento de Alcorcón, derecho de tanteo y retracto a favor de dichas entidades, que expresamente reconoce la parte compradora, al precio actualizado de la V.P.P. en el momento de dicha transmisión, durante un plazo de 30 AÑOS.
3.- Imposibilidad de descalificar la vivienda en el plazo de 15 AÑOS.

Por Dios, que alguien me explique. Porque yo lo que entiendo aquí es que a los 15 AÑOS se puede descalificar la vivienda, es decir, que ésta pase a ser "libre" en lugar de "protegida" ¿no? Si esto es así y a los 15 años se descalifica, ¿por qué Emgiasa tiene preferencia en la compra a VPP durante 30 AÑOS?

¿Quién solicita la descalificación de la vivienda? ¿Nosotros o Emgiasa?

Agradecería mucho que aclaráseis esto, porque la verdad es que estoy un poco perdida.

Aparte de las dudas, os comento:
- El contrato prohibe el arrendamiento salvo causa muy excepcional y debidamente acreditada y en este caso, hay que hacerlo en las dondiciones legales estalecidas, visando el contrato de arrendamiento la Comunidad de Madrid y entregando copia a EMGIASA.

- Según el contrato estamos obligados a subrogarnos el préstamo, exactamente dicen: "El resto, es decir xxxx €, se abonará mediante la subrogación en el Préstamo Hipotecario y que la parte vendedora se obliga a hacer frente en los plazos, forma y condiciones establecidos por la Entidad Crediticia, e imputará al pago del precio de la vivienda objeto de este contrato, más el 7% en concepto de IVA. El IVA del préstamo hipotecario asciende a la cantidad de xxx y deberá ser abonado por la parte compradora, antes de la formalización de la escritura pública de compraventa.

Dado que la Hipoteca se constituye a nombre de la parte vendedora, como titular registral de la finca, el comprador se compromete a subrogarse en todos los derechos y obligaciones derivados del préstamo al promotor, según las condicionesestablecidas en la Escritura de Constitución del mismo.

La parte compradora faculta a EMGIASA expresamente, para recibir el importe de dicho préstamo, y asume ante la Entidad de crédito la condición jurídica de deudor, subrogándose en dicho préstamo y formalizando con la Entidad Crediticia cuantas garantías suplementarias o avales exija ésta.".

Y bueno, deciros también que los pisos se dan con la cocina sin amueblar (más dinerito a nuestra costa), y que nos obligan a hacer un seguro de incendios.
También me han dicho en Emgiasa (como ya adelantó nuestro vecino Javierdc), que cada parcela tiene asignado un banco. En mi caso, P111, es el Banesto.

Bueno, vecinos, espero ansiosa vuestros comentarios, información y aclaraciones.

Saludos,

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virgin el 07/07/2006 - 21:26 nos informa:

Bueno, buzeando por la web de la Comunidad de Madrid me he encontrado un doc. que habla de las descalificaciones.  Éstas las solicita el dueño una vez que el préstamo cualificado haya sido amortizado totalmente o haya sido "novado" (cambio de cualquier condición esencial del préstamo cualificado) previamente en un préstamo libre.

Para obtener la descalificación, hay que restituir el importe de la totalidad de las Ayudas económicas percibidas y, en su caso,  de las bonificaciones y/o exenciones tributarias con sus intereses legales correspondientes.

Por último, la vivienda no podrá ser descalificada si está ocupara por un inquilino.


El plazo máximo para la resolución es de 5 meses. El coste dependerá de las ayudas económicas directas percibidas, siendo el resultado de sumar:
1) en el caso de haber obtenido subsidiación de hipoteca, deberá devolverse el importe de las cantidades subsidiadas más los intereses legales, para saber el importe total, hay que solicitar la liquidación al Ministerio de Vivienda.
2) El coste de pagar los impuestos de Actos Jurídicos documentados e IVA, o de transmisiones Patrimoniales, en su caso, más los itnereses legales que correspondan,en la Consejería de Hacienda.
3) en el caso de haber obtenido algún tipo de bonificación del Ayuntamiento, deberá devolverse al mismo su cuantía más los intereses legales.

Tengo que decir que cuanto más leo, más dudas tengo:

En el plan de vivienda de la Comunidad, se establece que para las viviendas VPP recogidas en el Decreto 11/2005 de 27/1 (plan 05-08), o sea, las nuestras, la DURACIÓN DEL RÉGIMEN LEGAL DE PROTECCIÓN PÚBLICA ES DE 20 AÑOS DESDE SU CALIFICACIÓN DEFINITIVA o, si se obtuvo un PRÉSTAMO CUALIFICADO, LA DURACIÓN DEL RÉGIMEN LEGAL SERÁ LA MISMA QUE EL PLAZO INICIAL DE AMORTIZACIÓN DEL PRÉSTAMO. a contar desde la calificación definitiva.

Entonces, SIGO SIN ENTENDER LO DE LOS 30 AÑOS DE DERECHO DE TANTO Y RETRACTO DE EMGIASA PAGANDO EL PISO A PRECIO VPP ACTUALIZADO.

En este plan también dicen que el IVA que grava la compraventa de vivienda nueva (primera transmisión) se calcula aplicando un porcentaje variable sobre el precio de la escritura, en función de si se trata de VIVIENDA LIBRE (7%) O PROTEGIDA (4%), INCLUYENDO EL VALOR DE TRASTEROS, GARAJES Y OTROS ANEXOS, a no ser que éstos se escrituren de forma separ4ada de la   vivienda, en cuyo caso se aplica el 16%.

Si nuestras viviendas son protegidas, entonces ¿No deberíamos pagar un 4% de IVA en lugar del 7% que nos han indicado?

Por favor, a ver si alguien arroja luz sobre este asunto.+

Saludos,

Junior
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Joana el 08/07/2006 - 15:26 nos informa:

Viviendas VPP

HOla!!

Mi novio le ha tocado en la parcela 118. Lo de las leyes es muy complicado. Yo llevo leyendo cosas sobre este asunto de descalificación, etc.... mucho tiempo, y todavia no me he aclardo. Creo, que aunk es a los 15 años por ley de las viviendas protegidas, emgiasa no te deja venderla como libre hasta los 30. Es algo asi, que leí en un foro de gente q ya hace tiempo q tiene una vivienda de emgiasa y lleva un tiempo intentando venderla y tiene mucho problemas.

Pero, yo creo q lo mejor que puedes hacer es preguntarles a ellos, y meterte en algun foro de estos dd la gente esta más enterada.

Un saludo.

Expert@
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virgin el 09/07/2006 - 09:43 nos informa:

Gracias, Joana!!! He llamado a la Com. Madrid y m e han aclarado algunas cosas. Seguramente Emgiasa indica 30 años de protección en lugar de los 20 que establece la CAM para los VPP porque deben haberse acogido al Plan Estatal por el tema de las ayudas que les dan (lo preguntaré).

El IVA es el 7% porque el 4% de las protegidas es en caso de familia numerosa.

La vivienda puede descalificarse a partir de los 15 años a solicitud del propietario, pero para ello hay que devolver las ayudas que nos hayan dado (5% a fondo perdido, subsidiación de hipoteca, etc etc) más los intereses legales.

Una vez descalificada (la resolución tarda unos 5 meses), la vivienda ya es libre y por tanto, según dice la CAM, Emgiasa ya no podría ejercer el derecho de tanteo y retracto, porque la vivienda ya pierde todos los derechos y obligaciones de una vivienda protegida.

Saludos,

Junior
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blogum el 02/12/2006 - 23:56 nos informa:

Gracias por la aclaración, esto es lo que entendía yo de la descalificación a los 15 años , por eso está en apartados diferenciados.

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isper el 03/12/2006 - 13:45 nos informa:

Hola
un amigo hace unos años se compró un piso VPP liberado por la antigua dueña. Ahora lo quiere vender pero tiene que esperar a que se acabe el periodo en el que la Comunidad de Madrid tiene derecho de tanteo y retracto porque aun se lo pueden comprar ellos.
Al parecer ahora esta ejerciendo la Comunidad este derecho bastante.

En nuestro caso es Emgiasa quien lo tiene, asi que no sé...

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virgin el 03/12/2006 - 18:46 nos informa:

Si, Isper, tienes razón. Después, preguntando unos y otros y con aportaciones a este foro, el tema quedó más claro. Tú puedes descalificar la vivienda a los 15 años, pero como firmamos una cláusula en el contrato diciendo que estamos de acuerdo en que Emgiasa tiene derecho de tanteo y retracto a precio VPP actualizado, pues ellos siempre podrán comprarlo a VPP aunque hayas descalificado, durante un total de 30 años.

Vamos, que es absurdo descalificar antes de que finalicen esos 30 años, porque se supone que si descalificas y devuelves ayudas, etc, es para realizar una venta a precio libre y si no puedes ¿para qué descalificar?

Emgiasa casi seguro que lo re-compraría, bien para una nueva venta, o para la gestión de alquiler municipal, etc, etc.

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